敷金を超える退去費用を請求された。払う前に確認する5点

民法622条の2第1項は敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。ガイドラインのQ&Aも「保証金という名目であっても敷金です」と説明しています。名前が違っても、担保として預けたお金は同じ扱いです。

ガイドラインの第3章に収められた判例には、敷金0円の契約で退去後に追加支払が命じられた例が3件載っています。名古屋簡易裁判所の平成元年6月22日判決は追加支払2万円、東京地方裁判所の平成6年8月22日判決は追加支払35万8,682円、仙台簡易裁判所の平成7年3月27日判決は追加支払2万7,000円です。いずれも貸主の請求額がそのまま認められたわけではなく、東京地裁の例では請求65万6,785円のうち、カーペットの敷き替えはクリーニングで十分、クロス張替えの下地調整と残材処理は借主に負担させる根拠がない、畳は取替えでなく裏返しで十分、と削られた結果の金額です。

一方で、敷金が全額返された例も並んでいます。敷金24万円が全額返還された例、敷金19万8,000円が全額返還された例、敷金30万円から未払水道料金2,359円だけを差し引いて返された例などです。敷金を超えるかどうかは請求書の書き方で決まるのではなく、借主が負担すべき損耗が実際にどれだけあるかで決まります。

1点目は明細です。ガイドラインのQ&A17は「賃貸人には、敷金から差し引く原状回復費用について説明義務があり、賃借人は賃貸人に対して、明細を請求して説明を求めることができます」としています。「原状回復費用一式25万円」だけの精算書なら、部位ごとの面積・単価・負担割合が分かる明細を求めるところから始まります。明細が出てこない請求は、この時点で内容の確認ができません。

2点目は区分です。日焼けによるクロスの変色、家具の設置跡、画鋲の穴などの通常損耗と経年劣化は貸主負担、故意・過失や通常を超える使い方による損耗は借主負担、というのがガイドラインの基本の考え方とされています。明細の各行が、どちらに当たるかを一つずつ見ます。当サービスの診断でも、両方が同じ請求書に混ざっているケースが大半です。線引きの具体例は「退去費用はどこまで借主負担？」の記事にまとめています。

3点目は負担単位と経過年数です。クロスは㎡単位が望ましく、やむをえない場合も毀損箇所を含む一面分まで、フローリングは原則㎡単位、というのがガイドラインの考え方です。さらにクロスは6年で残存価値1円となる考え方が示されているので、入居年数が長いほど借主負担は小さくなります。「部屋全体のクロス張替え」「フローリング全面張替え」の行があれば、単位と経過年数の両方を確認します。

4点目は特約です。「退去時にハウスクリーニング費用を借主が負担する」「クロスは経過年数に関わらず借主負担」といった条項が契約書にあり、それを根拠にした請求かどうかを見ます。特約があれば必ず有効というわけではありません。ガイドラインは、借主に特別の負担を課す特約の要件として、特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、借主が特約による義務負担の意思表示をしていること、の3点を挙げています。契約書の該当条項と、契約時の説明の記録を確認してください。

5点目は計算です。精算書は、原状回復費用のほかに未払賃料、日割家賃、鍵の交換費用などが合算されていることがあります。民法622条の2が敷金から差し引けるとしているのは「賃貸借に基づいて生じた債務」なので、何が足されているかを一つずつ見て、敷金の額、控除額、差額の計算が合っているかを確かめます。

敷金は、契約終了後に明け渡しまでの損害金まで担保するお金なので、返還を請求できるのは明け渡しが終わってからです。逆に言えば、明け渡しが済んだあとに理由なく返還を引き延ばされている状態は、この条文の「返還しなければならない」に照らして確認を求めてよい状態です。

精算の方式についてガイドラインは、貸主が原状回復工事を行い、敷金で精算する金銭賠償の方式が一般的、と説明しています。借主が自分で業者を手配して直すことは、契約書に貸主または貸主指定の業者が行うと書かれていない場合は可能と考えられるものの、返還予定日までに工事を終える必要があり、仕上がりが同等でなければやり直しを求められる可能性もある、とされています。実務では、貸主側の工事と敷金精算を前提に、明細を確認するほうが現実的です。

最初の窓口は消費生活センターです。ガイドラインは、国民生活センターや消費生活センターなどの常設的な紛争調整機関で、当事者間の円満な話合いのための相談・あっせんが行われている、としています。全国共通の消費者ホットラインは188です。ここで明細の求め方や、請求のどこが争点になりうるかを整理できます。

次が民事調停です。裁判所の調停機関が仲介し、当事者の互譲による解決を図る制度で、訴訟より簡易で迅速とされています。それでも折り合わなければ少額訴訟です。ガイドラインのQ&A12は、60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて原則1回の審理で判決が出る手続きで、相手方の住所を管轄する簡易裁判所に申し立て、申立手数料は訴額60万円の場合で6,000円、と説明しています。書類や証人は審理の日にその場で調べられるものに限られるので、明細、契約書、入居時と退去時の写真、やり取りの記録をそろえておくことが前提になります。

ガイドラインの第3章は、原状回復や敷金返還をめぐって争いになる金額は数万円から数十万円であることが多い、と書いています。少額訴訟の上限60万円は、この金額帯を想定した枠です。ただ、訴訟まで進むと時間と手間がかかります。明細を求め、区分と経過年数を当てはめ、根拠を示して話し合う段階で解決するケースが大半で、当サービスの診断はその材料をそろえるためのものです。