フローリングの傷は「原則㎡単位」の部分補修。全面張り替えを求められたときの見方

別表2「賃借人の原状回復義務等負担一覧表」の床の欄には、工事施工単位として「フローリング：最低㎡単位」、賃借人の負担単位等として「フローリング：原則㎡単位」「毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体」と記載されているとされています。まず読み取れるのは、1か所の傷で部屋全体を張り替えて全額請求する、という組み立てはガイドラインの原則ではないということです。

同時に、複数箇所という条件が付くと負担単位が居室全体まで広がる余地も、同じ表に書かれています。「傷が何か所あるか」は、金額の大きさそのものより先に効いてくる分岐点です。請求書に「洋室フローリング張替 一式」とだけ書かれている場合、それが1か所の補修なのか、複数箇所を理由にした居室全体なのかで、確認すべきことが変わります。

ガイドラインの本文でも、原状回復は「可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする」「補修工事が最低限可能な施工単位を基本とする」とされ、いわゆる模様合わせ・色合わせは賃借人の負担とはしない、と整理されています。色を揃えるための追加分は借主が持つものではない、という考え方です。

別表2の経過年数の欄には、床について2種類の書き分けがあります。畳床・カーペット・クッションフロアは「6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する」。一方フローリングは「経過年数は考慮しない。ただし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング床全体を張り替えた場合は、当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する」とされています。

理由もガイドライン本文に書かれています。フローリングのように長期間の使用に耐えられて部分補修が可能な部位は、部分補修に経過年数を考慮すると貸主にとって不合理な結果になる、という説明です。「補修を部分的に行ったとしても、将来的には全体的に張替えるのが一般的であり、部分補修がなされたからといって、フローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではない（つぎはぎの状態になる）」と述べられています。つぎはぎの補修は資産価値を上げないから、その費用は減額しない、という筋です。

納得しづらいところですが、ここを誤解したまま「10年住んだので床の傷も1円のはずです」と主張すると、話が前に進みません。床で減額の根拠になるのは経過年数ではなく、後述する「その傷みが借主の責任か」と「負担する面積はどこまでか」の2点です。

ここが部分補修との大きな違いです。全体張り替えでは建物の耐用年数を使うため、木造アパートに10年住んだ人が床全体の張り替えを請求された場合、22年に対する経過分が差し引かれる計算になります。部分補修なら減額されず、全体張り替えなら減額される、という逆転が起きます。だから請求書を見るときは、まず「部分か全体か」を確定させてください。

耐用年数の数字は、ガイドラインの参考資料として掲げられている減価償却資産の耐用年数に関する省令にもとづくもので、住宅用は木造・合成樹脂造22年、木骨モルタル造20年、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造47年とされています。建物の構造は賃貸借契約書や重要事項説明書に書かれています。

なお、複数箇所の毀損を理由に負担単位が「当該居室全体」になった場合の経過年数の扱いは、ガイドラインに明示されていません。居室全体の張り替えが「フローリング床全体の張り替え」に当たるかどうかで結論が変わるところなので、その請求を受けたら、管理会社に「これは部分補修の集合か、床全体の張り替えか」「経過年数をどう見ているか」を書面で確認してください。

床について借主負担の例に挙げられているのは、引越作業等で生じた引っかきキズ、賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ちなどです。貸主負担の例は、家具の設置による床・カーペットのへこみや設置跡、フローリングのワックスがけ、日照や建物構造の欠陥による雨漏りで生じた色落ちなどとされています。

家具の跡が貸主負担なのは、家具を置くことが通常の使用にあたるからです。冷蔵庫下のサビ跡も貸主負担の例として挙げられています。請求書に「家具設置跡補修」のような項目があれば、この整理を根拠に説明を求められます。

参考資料には「同じ材料等を利用する場合であっても、『新築』と『原状回復』では、価格が異なることがあります」とあり、その理由として、フローリングなどの部材は坪単位で販売されるため1㎡の修繕でも余分に購入する必要があること、部材の種類が非常に多く、ある物件のために仕入れた部材は別の物件の原状回復工事には使えないことが挙げられています。

つまり「1㎡なのに数万円は高すぎる」という指摘は、それだけでは通りません。争点にすべきなのは単価の高さより、面積と範囲です。何㎡分を請求しているのか、その面積はどう測ったのか、複数箇所を理由に居室全体にしているならその根拠は何か。ここを確認するほうが、結果に効きます。

内訳のない「フローリング補修 一式」という請求は、この確認ができません。数量（㎡）・単価・施工範囲を書いた明細を求めてください。ガイドラインは別表4として、原状回復の精算明細等に関する様式（例）を示しているとされています。