退去費用はどこまで借主負担？国交省ガイドラインの「経年劣化」と「故意・過失」の線引き
運営：株式会社ドローン工務店
退去費用は原則として誰が負担しますか？
経年劣化・通常の使用による損耗は貸主負担、借主の故意・過失や通常を超える使い方による損耗は借主負担、とされています。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）は、原状回復を『借主の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と定義しているとされています。日焼けによるクロスの変色、家具の設置跡、画鋲の穴などは通常損耗の例として挙げられています。
一方で、タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、結露を放置してできたカビ、引っ越し作業でつけた傷などは借主負担となる例として挙げられています。請求書ではこの二つが同じ一枚に並ぶことがあるので、項目ごとに分けて見てください。
借主負担でも全額払うのですか？
全額とは限りません。クロスや設備には耐用年数があり、経過年数に応じて借主の負担割合は下がる、とされています。
ガイドラインでは、クロス・カーペット・クッションフロアは6年で残存価値1円、と整理されているとされています。入居6年以上なら、借主の故意・過失があっても張り替え費用の大半は貸主負担になる考え方です。
入居年数に触れずに『クロス張り替え一式』が全額借主負担で載っている請求書は、確認の余地があります。請求書に入居年数と負担割合の記載があるかをまず確認してください。
- クロス・カーペット・クッションフロア: 6年
- エアコン等の設備: 6年
- フローリング（部分補修）: 経過年数を考慮しない場合あり
- 襖紙・障子紙: 経過年数を考慮しない
「一式」の請求書はどう見ればいいですか？
「クロス張り替え一式」のように面積・単価・負担割合が書かれていない請求は、内訳の提示を求めてから判断してください。
ガイドラインは、修繕は毀損部分の補修を基本とし、クロスなら毀損箇所を含む一面分までが借主負担の目安、としているとされています。部屋全体の張り替え費用を一式で請求されている場合、面積の根拠を確認する余地があります。
当サービスの診断結果でも、見積や請求書を受け取っている方には、項目ごとの単価・数量が明記されているかの確認を最初に案内しています。
納得できないときはどこに相談しますか？
まず貸主・管理会社に書面で内訳の説明を求め、それでも折り合わなければ消費生活センター（188）や少額訴訟という選択肢があるとされています。
感情的なやり取りより、『ガイドラインのどの考え方に基づく請求か』を文書で確認する方が早く収まります。当サービスの診断結果は、その確認の材料として使えるよう項目別に整理しています。
退去費用の争いは金額が数万〜数十万円のため、弁護士費用の方が高くつくことも多い領域です。自分で確認できる材料を先に揃えることが現実的です。
請求書で確認する5点
- 1入居年数と負担割合が書かれているか
- 2『一式』ではなく面積・単価が書かれているか
- 3経年劣化に当たる項目（日焼け・家具跡）が含まれていないか
- 4入居時の写真・チェックリストと照合したか
- 5ハウスクリーニング特約が契約書にあるか（あれば有効とされる場合あり）
よくある質問
退去費用20万円は高すぎますか？
部屋の広さ・入居年数・請求項目によります。金額の大小だけでは判断できないので、経年劣化にあたる項目が含まれていないか、入居年数に応じた負担割合になっているかを項目ごとに見てください。
入居時の写真を撮っていません。不利ですか？
不利になりえますが、決定的ではありません。経年劣化や耐用年数の考え方は写真がなくても適用されるとされています。請求項目ごとに「経年劣化に当たるか」を確認してください。
敷金より請求額が多いのですが払わないといけませんか？
借主負担が正当なら敷金を超える分も請求されえます。ただし内訳の説明を受ける権利はあります。納得できるまで支払いを急ぐ必要はありません。